Австралійський ринок житла входить у незвичну фазу: ціни вже падають, але Резервний банк Австралії не поспішає рятувати сектор зниженням ставок. Навпаки, ринки очікують нового підвищення грошової ставки на засіданні наступного тижня — до 4,6%, найвищого рівня приблизно за 15 років.
Національні ціни на житло вже знизилися майже на 4% від пікових значень. Дедалі більше економістів допускають, що повний спад від піку до дна може досягти близько 10% — це було б найбільше падіння приблизно за три десятиліття.
HSBC допускає падіння цін на 13% за двох нових підвищень ставки
HSBC оцінює, що житло може подешевшати приблизно на 13%, якщо RBA підвищить ставку ще двічі. Такий сценарій означав би значно глибшу корекцію, ніж більшість австралійських власників нерухомості звикли бачити в попередні цикли.
Проблема для ринку полягає в тому, що нинішня економіка поводиться інакше, ніж раніше. Високі ціни на енергію, державні витрати, імміграція та інвестиції у дата-центри підтримують загальний попит і менш чутливі до процентних ставок.
Через це слабший ринок житла вже не гарантує швидкого помʼякшення політики. RBA може продовжувати боротьбу з інфляцією навіть тоді, коли іпотечні позичальники та власники нерухомості відчувають дедалі сильніший тиск.
Житло може взяти на себе основний удар від жорсткішої політики
Помічниця голови RBA Сара Гантер раніше зазначала, що ціни на житло мали б впасти приблизно на 10% і залишатися нижчими тривалий час, щоб це суттєво вплинуло на споживчі витрати домогосподарств.
Ринки вже закладають не лише підвищення ставки до 4,6%, а й значну ймовірність подальшого руху до 4,85% і навіть вище. За таких умов іпотечні платежі зростатимуть, а попит інвесторів та покупців із кредитним фінансуванням може залишатися слабким.
Для Австралії житло традиційно було важливим механізмом передачі монетарної політики: дорожчі кредити швидко впливають на сімейні бюджети. Якщо інші сектори економіки залишатимуться стійкими, саме нерухомість може прийняти на себе більшу частину навантаження від боротьби з інфляцією.
Додатковий тиск створює зміна податкових правил для інвестиційної нерухомості, яка вже послабила кредитування інвесторів. Це особливо відчутно у великих містах, де значна частина попиту традиційно залежала від покупців, які розраховували на зростання цін та орендні доходи.
Для домогосподарств глибше падіння цін має подвійний ефект. Новим покупцям дешевше житло може полегшити вхід на ринок, але власники з великими іпотечними кредитами одночасно стикаються з вищими платежами та зменшенням вартості активу. Якщо корекція триватиме довго, це може послабити споживчі настрої навіть без різкого зростання безробіття.
